Ո՞վ է որոշելու՝ կոնկրետ բնակարանի «ճիշտ» վարձավճարը որքան պետք է լինի․ Անդրանիկ Հարությունովը՝ վարձակալության շուկայի մասին

Անդրանիկ Հարությունովը ֆեյսբուքյան իր էջում գրել է․

Վերջին օրերին վարձակալության շուկայի շուրջ մեծ աղմուկ է բարձրացել։ Բայց ամենահետաքրքիրը այն է, որ այդ աղմուկի մեծ մասը ստեղծում են մարդիկ, ովքեր, բառացիորեն, տեղյակ չեն շուկայի իրական մեխանիզմներից։
Հատկապես շատ է հնչում մի միտք․ «Պետությունը պետք է վերահսկի վարձակալության գները և թույլ չտա, որ սեփականատերերը ինչ գին ուզում՝ սահմանեն»։

Հնչում է լավ, բայց եկեք մի պահ դուրս գանք էմոցիաներից ու հասկանանք՝ դա գործնականում ի՞նչ է նշանակում։
Ո՞վ է որոշելու՝ կոնկրետ բնակարանի «ճիշտ» վարձավճարը որքան պետք է լինի։

Երևանում կան նույն մակերեսով, բայց իրարից էապես տարբեր բնակարաններ։ Տարբեր թաղամասեր, շենքեր, վերանորոգման որակ, կահավորում, հարկ, տեսարան, կայանատեղի, տրանսպորտային հասանելիություն, ենթակառուցվածքներ և այլն։

Պետությունը պետք է յուրաքանչյուր բնակարանի համար առանձին որոշի՞ դրա «ճիշտ» գինը։

Իսկ եթե շուկան մեկ ամսում փոխվի՞։ Պետական մարմինը ամեն ամիս պետք է վերանայի՞ այդ գները։

Սա ոչ միայն գործնականում գրեթե անհնար գործընթաց է, այլ նաև ազատ շուկայական հարաբերությունների տրամաբանությանը հակասող մոտեցում է։

Պետության դերը շուկայում գինը որոշելը չէ։

Պետության դերը խաղի կանոնները սահմանելն ու դրանց պահպանումն ապահովելն է՝ պաշտպանել վարձատուի և վարձակալի իրավունքները, կանխել խարդախությունը, անբարեխիղճ գործելակերպը, ապահովել պայմանագրային հարաբերությունների իրավական պաշտպանությունը և հարկային դաշտը։

Բայց շուկայական գինը պետք է ձևավորի շուկան։

Ու այստեղ կա մի շատ կարևոր բան, որը հաճախ մոռանում են։

Հայտարարության մեջ գրված գինը դեռ շուկայական գին չէ։

Եթե սեփականատերը բնակարանը հայտարարում է 500,000 դրամով, դա նշանակում է միայն, որ նա ուզում է 500,000 դրամ։

Շուկայական գինը ձևավորվում է այն ժամանակ, երբ կա իրական գործարք՝ իրական վարձակալի և իրական սեփականատիրոջ միջև։

Եթե 500,000 դրամով ոչ ոք չի վարձակալում, շուկան այդ գինը չի ընդունում։ Սեփականատերը կամ պետք է իջեցնի գինը, կամ բնակարանը մնա չվարձակալված։

Սա էլ հենց շուկայի ինքնակարգավորման մեխանիզմն է։

Բայց կա նաև ավելի մեծ հարց, որի մասին այս ամբողջ քննարկման ընթացքում կարծես մոռանում են։
Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան այսօր ավելի ու ավելի մեծ հետաքրքրություն է առաջացնում նաև օտարերկրյա ներդրողների մոտ։

Մարդիկ այստեղ գալիս են ոչ միայն ապրելու կամ բնակարան վարձելու համար, այլ նաև գույք ձեռք բերելու, ներդրում կատարելու և իրենց կապիտալը երկարաժամկետ ներդնելու նպատակով։

Հիմա պատկերացրեք՝ մենք այս շուկային ի՞նչ ազդանշան ենք տալիս օտարերկրյա ներդրողին։
Մի կողմից ասում ենք՝ «Հայաստանում անշարժ գույքը հետաքրքիր ներդրումային ուղղություն է», իսկ մյուս կողմից՝ «շուկայական գները կարող են վարչական կարգով սահմանվել»։

Բա այդ մարդը ինչի՞ վրա պետք է հաշվարկ անի իր ներդրումը։
Ներդրողը հենց առաջին հերթին փնտրում է կանխատեսելի, հասկանալի և ազատ շուկայական միջավայր։
Եվ սա միայն անշարժ գույքի ոլորտի խնդիրը չէ։

Անշարժ գույքը կապված է շինարարության, բանկային համակարգի, հիփոթեքային վարկավորման, կահույքի, վերանորոգման, շինանյութերի, սպասարկման, տուրիզմի և բազմաթիվ այլ ոլորտների հետ։
Գույքի պահանջարկը ստեղծում է գործարքներ, գործարքները՝ շրջանառություն, իսկ այդ ամբողջ շղթան տնտեսական ակտիվություն է ստեղծում։

Հետևաբար, երբ մենք խոսում ենք անշարժ գույքի շուկայի մասին, խոսում ենք ոչ միայն տանտիրոջ ու վարձակալի հարաբերությունների մասին։

Խոսում ենք ամբողջ տնտեսության մի կարևոր հատվածի մասին։

Իսկ եթե շուկայական հարաբերությունները սկսենք փոխարինել վարչական որոշումներով, պետք է նաև պատասխանենք շատ պարզ հարցի․

Իսկ ինչո՞ւ պետք է օտարերկրյա ներդրողը իր գումարը բերի մի շուկա, որտեղ պետությունը կարող է որոշել՝ իր գույքն ինչ գնով պետք է վարձակալության տա։

Եթե ուզում ենք ներդրումներ, պետք է ունենանք ներդրումային միջավայր։

Եթե ուզում ենք ներդրումային միջավայր, պետք է ունենանք կանխատեսելի կանոններ։
Եթե ուզում ենք կանխատեսելի կանոններ, չենք կարող ամեն խնդրի լուծումը տեսնել գների վարչական վերահսկողության մեջ։

Պետք է տարբերել շուկայի կարգավորումը և շուկայի կառավարումը։

Կարգավորել՝ այո։
Կանոններ սահմանել՝ այո։
Սպառողին պաշտպանել՝ այո։
Անբարեխիղճ վարքագծի դեմ պայքարել՝ այո։
Բայց պետությանը դարձնել յուրաքանչյուր բնակարանի վարձավճարը որոշող սուբյեկտ՝ ոչ։

Որովհետև այդ դեպքում մենք արդեն չենք կարգավորում շուկան։
Մենք փորձում ենք փոխարինել շուկային։
Իսկ շուկան փոխարինելուց առաջ լավ կլինի հասկանալ, թե ինչպես է այն աշխատում։
Որովհետև վարձակալության շուկան միայն այսօր վարձակալվող բնակարանների մասին չէ։
Այն նաև վաղվա շինարարության, նոր ներդրումների, նոր բնակարանների, նոր աշխատատեղերի և Հայաստանի տնտեսական ակտիվության մասին է։

Ու եթե ուզում ենք շուկան կարգավորել՝ եկեք նախ չսպանենք այն։